CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION COMENTADO - TOMO III

las partes deben cumplir simultáneamente, una de ellas puede suspender el cumplimiento de la prestación, hasta que la otra cumpla u ofrezca cumplir. La suspensión puede ser deducida judicialmente como acción o como excepción. Si la prestación es a favor de varios interesados, puede suspenderse la parte debida a cada uno hasta la ejecución completa de la contraprestación.

Fuentes del nuevo texto El Código Civil de Vélez no recepta esta figura. No obstante, en materia de compraventa se dispone (refiriéndose a las obligaciones del vendedor): " Tampoco está obligado a entregar la cosa, cuando hubiese concedido un término para el pago, si después de la venta el comprador se halla en estado de insolvencia, salvo si afianzase de pagar en el plazo convenido" (art. 1419). El proyecto de unificación del año 1987 establecía que la resolución del contrato se podía producir " por la certeza que la otra parte no cumplirá con las obligaciones a su cargo" (art. 1204). El proyecto de 1998 en su art. 992 legisló la suspensión de cumplimiento estableciendo que una parte puede suspender su propio cumplimiento debiendo comunicarlo de inmediato a la otra parte en tres supuestos: a) Si la otra parte tiene imposibilidad temporaria de cumplir, aunque sea por causas ajenas a ella y a su responsabilidad, b) Si es previsible que la otra parte no cumpla, por haber sufrido un menoscabo significativo en su actitud para cumplir o en su solvencia, c) Si tiene un impedimento temporario para su propio cumplimiento, sobrevenido por causas ajenas a ella y a su responsabilidad. En el segundo caso la suspensión queda sin efecto cuando la prestación se cumple o la parte da seguridades suficientes de que el cumplimiento será realizado. En e tercer supuesto, la suspensión procede por el tiempo razonable de acuerdo a los usos y queda sin efecto cuando el incumplimiento queda superado. Los principios de Unidroit sobre los contratos comerciales internacionales, han recogido la figura que ahora recepta el Código Civil y Comercial, dichos principios establecen en su art. 7.3.4. : " una parte que crea razonablemente que

habrá un incumplimiento esencial de la otra parte, puede reclamar una garantía adecuada del cumplimiento y, mientras tanto, puede suspender su propia prestación. Si esta garantía no es otorgada en un plazo razonable, la parte que la reclama puede resolver el contrato" . En el ámbito de las compraventas internacionales, la Convención de las Naciones Unidas sobre Compraventa Internacional de Mercaderías, establece que cualquiera de las partes podrá diferir el cumplimiento de sus obligaciones si, después de la celebración del contrato, resulta manifiesto que la otra parte no cumplirá una parte sustancial de sus obligaciones, entre otras causales, debido a un grave menoscabo de su capacidad para cumplirlas o de su solvencia (art. 71).

La frustración del negocio, en sentido amplio, alude al acto jurídico válido que no puede cumplirse por circunstancias sobrevinientes no originadas por el hecho personal de las partes (Brebbia). Existe una enorme cantidad de supuestos en donde no se presenta un hecho que ponga límite definitivo a las expectativas de una o más partes del contrato, pero modifica temporalmente el contexto originario en el que se gestó la relación. En estos casos, si bien es razonable suponer que las partes afectadas mantienen su ilusión de que el hecho configurativo de la frustración habrá de desaparecer (dejando en claro que muchas veces puede transformarse en definitivo), no es menos real que sería de una tremenda iniquidad pretender que quien conserva una expectativa deba cumplir tal como si el contrato transitara por un andamiaje de normalidad (Wanjtraub). El Código legisla aquí un instituto que, como vimos, ha sido incorporado por la lex mercatoria , la suspensión de cumplimiento trata de solucionar aquellos supuestos donde no se invoca la exceptio non adimpleti contractus pues hay todavía una esperanza de cumplimiento de la prestación debida, pero quien está cumpliendo el contrato quiere ponerse a resguardo de un posible incumplimiento definitivo de la otra parte. La suspensión puede ser alegada como acción o como excepción dilatoria y tendrá efecto hasta que la parte remisa cumpla u ofrezca cumplir.

No hay dudas que esta interesante incorporación admite que quien se enfrenta al incumplimiento de la contraparte en el marco de un contrato bilateral con prestaciones de ejecución simultánea, puede — s uperando una actitud meramente pasiva— accionar a fin de obtener el reconocimiento judicial de la suspensión (Hernández). El artículo regula la aplicación de este instituto en los contratos bilaterales cuando las partes deben cumplir sus prestaciones de manera simultánea, permitiéndole a una de ellas suspender su cumplimiento hasta que la otra no cumpla. El ejercicio de esta opción sólo puede ser ejercida judicialmente. La norma se encarga de aclarar que si la obligación debida es divisible a favor de varios interesados, se puede invocar contra cada uno hasta la ejecución completa de la contraprestación.

Por ejemplo, en un caso la interdependencia y el equilibrio de las obligaciones recíprocas estaba, de modo evidente, en riesgo de quebrarse, pues en tanto el comprador venía pagando en término todas sus cuotas desde hacía más de dos años, la obra no avanzaba en la forma prevista y verosímilmente previsible conforme a las reglas de la buena fe. El tribunal dispuso: "El derecho que confieren los arts. 510 y 1201 del Cód. Civil, si bien está condicionado a que la obligación de la otra parte sea exigible, admite la salvedad respecto de los supuestos de mediar peligro de que la contraprestación que debe efectuar el beneficiario del plazo no se verifique, sea por insolvencia, cesación de pagos u otras circunstancias que arriesguen romper la interdependencia de las obligaciones, como lo autoriza el propio código en los casos de los arts. 1419 y 1425, haciendo aplicación de ese principio subyacente en la exceptio non adimpleti contractus (CNCiv ., sala E, 8/6/1976, ED, 72 - 419 ).

parte ha sufrido un menoscabo significativo en su aptitud para cumplir, o en su

solvencia. La suspensión queda sin efecto cuando la otra parte cumple o da seguridades suficientes de que el cumplimiento será realizado.

Fuentes del nuevo texto Nos remitimos a lo expresado en el artículo anterior.

El artículo que comentamos, completando la disposición anterior, aclara que uno de los contratantes puede suspender su propio cumplimiento como una forma de autoprotección frente a la posible insolvencia del otro contratante o ante una circunstancia que le pudiera impedir cumplir con las prestaciones debidas. Ya no estamos en presencia de obligaciones que deben cumplirse simultáneamente. Explica Lorenzetti que el tema empieza a ser debatido de modo relevante en Derecho Inglés (a partir del caso Hochster vs De la Tour- 1853), de donde se pudo extraer la siguiente regla: si una parte declara, antes del vencimiento de un contrato, su intención de no cumplir o bien obra de tal modo que una persona razonable comprenda que no cumplirá su obligación, la otra parte puede aceptar la decisión quedando desvinculada de su propia obligación y teniendo derecho al resarcimiento, o bien rechazar la decisión de no cumplir solicitando el cumplimiento. De allí nace la solución del anticipatory breach of contract. El fundamento debe situarse en el acreedor que tiene una acción preventiva que se concede a la parte cumplidora, puesto que no tiene sentido obligarla a seguir cumpliendo cuando es seguro que la parte contraria no lo hará. Se trata de acción preventiva de tutela del crédito. El supuesto de hecho activante no es la lesión como ocurre en la responsabilidad contractual, sino la mera amenaza de lesión, la afectación de una expectativa de cumplimiento. El Código prevé expresamente la posibilidad rescisoria en el art. 1057, a cuyo comentario remitimos, el texto ahora comentamos permite la suspensión temporaria con el mismo efecto de tutela preventiva, es una instancia previa a la extinción por frustración temporaria del contrato. La solución se encuentra ex-

presamente contemplada en los Principios de Unidroit (art. 7.3.3) que establece que si una parte cree razonablemente que habrá un incumplimiento esencial podrá suspender su propia prestación y exigir una garantía. Se ha valorado como sumamente positiva la inclusión de esta norma en la teoría general del contrato con un sentido más amplio a la excepción de caducidad actualmente vigente, pues opera no sólo frente a la insolvencia de la contraparte sino también de cara a un " menoscabo significativo en su aptitud para cumplir" , lo cual abarcaría, verbigracia, cuestiones de hecho tales como pérdidas patrimoniales sufridas por la contraria que le impidan cumplir con la obligación asumida, así como también en caso de fuerza mayor o caso fortuito que imposibiliten temporalmente la ejecución de la obligación a cargo de la otra parte, permitiendo de esta forma conservar al contrato con vida hasta que dicha imposibilidad desaparezca (Hernández).

LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

Sección 4ª - Obligación de saneamiento

Parágrafo 1º - Disposiciones generales.

obligado al saneamiento garantiza por evicción y por vicios ocultos conforme a lo dispuesto en esta Sección, sin perjuicio de las normas especiales.

Fuentes del nuevo texto El Código Civil de Vélez no tiene una regulación general del saneamiento en los contratos. La norma que analizamos tiene su origen en el art. 998 del Proyecto de 1998.

El saneamiento comprende la evicción y los vicios redhibitorios conforme lo dispone el artículo que comentamos. En doctrina, algunos autores se opusieron a dicha concepción que toma el saneamiento como un género amplió que comprende a la evicción y a los vicios redhibitorios. Wayar siguiendo a Salvat, considera que las voces evicción y saneamiento tienen significados diferentes, aunque se hallen íntimamente vinculadas: mientras la primera (evicción) indica la desposesión que sufre el adquirente de un derecho, la segunda se refiere, con mayor rigor, a la indemnización de los daños y perjuicios derivados de aquella desposesión. Pero las legislaciones modernas agrupan en el concepto de saneamiento tanto la obligación de quien transmite por título oneroso de amparar a su adquirente ante turbaciones en el dominio o en su posesión, como la obligación que tiene el transmitente de responder por los defectos ocultos de la cosa. Esa es la orientación el Código Civil Chileno (art. 1837), del Código Peruano (art. 1485) y fue la sugerida en el proyecto de reforma de 1998. El Código Civil y Comercial reafirma este principio que venía recogiendo la doctrina mayoritaria, el objeto y alcance del saneamiento comprende las garantías de evicción y por vicios rehibitorios que pueden manifestarse mediante la acción redhibitoria propiamente dicha que persigue dejar sin efecto el contrato y la acción estimatoria o de quanti minoris, que persigue reducir el precio de venta por los vicios de la cosa; y así como la acción genérica por saneamiento que, excediendo las simples acciones anteriormente referidas, puede tener por objeto la demanda por cumplimiento, es decir, que el adquirente dirija al enajenante la pretensión que cumpla el contrato y perfeccione el título de la cosa objeto negocial (caso de evicción), o bien, que repare o subsane los vicios o defectos (vicios redhibitorios) (Gregorini Clusellas). La evicción y los vicios redhibitorios son denominadas cláusulas " naturales" en todos los contratos onerosos, pues existen aun cuando no se estipulen expresamente, aunque las partes pueden renunciar a ellas o ampliarlas siempre que no exista mala fe o dolo.

ejercer en su provecho las acciones de responsabilidad por saneamiento correspondientes a sus antecesores.

Fuentes del nuevo texto La norma que analizamos tiene su antecedente en el art. 999 del Proyecto de 1998.

La garantía de saneamiento funciona en los contratos onerosos, sin perjuicio de ello, los adquirentes a título gratuito (por ejemplo, donatario) pueden ejercer el derecho no contra el transmitente a título gratuito (donante) sino contra los antecesores de éste que hayan transmitido onerosamente. Debemos también señalar, que la garantía por evicción funciona en el contrato de donación en los supuestos previstos en el art. 1556, es decir cuando expresamente se ha asumido la obligación, cuando la donación se ha hecho de mala fe, sabiendo el donante que la cosa donada no era suya e ignorándolo el donatario, cuando la evicción es causada por el mismo donante o en los casos de donaciones mutuas, remuneratorias o con cargo.

responsabilidad por saneamiento son de interpretación restrictiva.

Fuentes del nuevo texto La norma que analizamos tiene su antecedente en el art. 1001 del Proyecto de 1998.

La doctrina anterior a la reforma había destacado que los cláusulas que disminuían o aumentaban la responsabilidad por evicción podían ser redactadas en términos genéricos, que la voluntad de las partes deba estar manifestada expresamente no significa que los términos deban ser sacramentales (Wayar). El nuevo Código establece que las cláusulas que liberan al transmitente por el saneamiento son de interpretación restrictiva. La norma que analizamos guarda relación con lo dispuesto por el art. 1062 que establece que cuando una disposición legal establece expresamente una interpretación restrictiva, debe estarse a la literalidad de los términos utilizados al manifestar la voluntad. A su turno, el art. 1095 dispone que el contrato de consumo se interpreta en el sentido más favorable al consumidor y cuando existen dudas, se adopta la interpretación menos gravosa.

73 ).

la disminución de la responsabilidad por saneamiento se tienen por no convenidas en los siguientes casos:

a) si el enajenante conoció, o debió conocer el peligro de evicción, o la existencia de vicios; b) si el enajenante actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad.

Fuentes del nuevo texto El art. 2099 del Cód. Civil de Vélez establece que es nula toda convención que libre al enajenante de responder por evicción siempre que hubiere mala fe de parte suya. Idéntica previsión tiene el art. 2166 en relación a los vicios redhibitorios refiriéndose al dolo del enajenante. El art. 2170 del Cód. Civil dispone que el enajenante está libre de responsabilidad por los vicios redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio. La norma que analizamos tiene su antecedente en el art. 1002 del Proyecto de 1998. Esta última disposición preveía un supuesto más en el cual la supresión o disminución del saneamiento se tenía por no convenida: cuando el bien es evicto por causas atribuibles a la responsabilidad del deudor de la obligación de saneamiento.

Al margen de la interpretación restrictiva que establece el anterior artículo, la cláusula de disminución o supresión del saneamiento se tiene por no convenida en dos supuestos: en caso que el enajenante conocía o debía conocer el peligro de evicción o la existencia de vicios y cuando el enajenante actúa como un profesional frente a quien no lo es. El fundamento es lógico pues nadie puede eximirse de responsabilidad frente a su propio dolo. Aunque el texto parecería eximir de toda responsabilidad al enajenante, hay que entenderlo en el sentido que éste no debe los daños y perjuicios pero siempre debe devolverse el precio. Por otra parte, nada priva que las partes

estipulen expresamente (aun conociendo ambas el peligro) que el enajenante responderá por evicción o vicios ocultos. Si el adquirente debía conocer lo vicios por su profesión u oficio, al adquirir la cosa obra con error reconocible en los términos del art. 266 y pierde la garantía. Por supuesto, esa circunstancia queda librada a la apreciación judicial.

2170 del Cód. Civil no sólo se coloca en el supuesto de que el adquirente conociere sino también que "debiera conocerlos por su profesión u oficio " y en el caso que se hiciera asesorar por persona de la profesión u oficio; por ejemplo, si llevo a un mecánico a examinar un auto, o si llevó a un arquitecto para examinar el estado de la casa, no puede invocar vicios ocultos, porque precisamente la profesionalidad del que compra (o del asesor del que compra) se revela en el descubrimiento de los vicios que no son aparentes para los ojos del lego pero sí para los del experto ( CNCiv ., sala B, 18/12/1980, ED, 9 2682).

saneamiento tiene derecho a optar entre: a) reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios; b) reclamar un bien equivalente, si es fungible; c) declarar la resolución del contrato, excepto en los casos previstos por los artículos 1050 y 1057.

Fuentes del nuevo texto La norma que analizamos tiene su antecedente en el art. 1003 del Proyecto de 1998. Se establecía además, que si la resolución es parcial, la contraprestación que pagó, o que se obligó a pagar, se reduce en la medida en que la falla del título, o el defecto del bien, afecten su valor.

El acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a la subsanación de los defectos del título de la cosa transmitida, por ejemplo el vendedor perfecciona el título desinteresando al tercero que reclama un derecho sobre esa cosa, por lo cual se le reconoce al adquirente una acción por cumplimiento de contrato a fin de los subsane (Alterini). También puede reclamar la entrega de un bien equivalente si es fungible o declarar la resolución total del contrato excepto cuando el título se sanea por el transcurso de la prescripción adquisitiva (art. 1050) o cuando el defecto (vicio oculto) es subsanable y el garante ofrece subsanarlo (art. 1057).

En todo contrato que tiene por objeto la transmisión de la cosa en propiedad, el enajenante debe asegurar al adquirente, no sólo la posesión pac ífica de la cosa transmitida, sino también la posesión útil de ella, naciendo de allí precisamente la garantía del primero por los vicios redhibitorios; en caso contrario, el comprador tendría en su poder una cosa a la que no podría darle ningún uso ( CNCiv ., sala F, 31/3/1980, ED, 91 - 479, ED, 91 - 479). 2. Habiéndose acreditado la existencia de un contrato de compraventa, la ulterior privación de la cosa recibida por el comprador debido al secuestro policial de lo recibido, en razón de una causa anterior a la adquisición — e n el caso, mercadería que proviene presuntamente de hurto, robo o defraudación — , torna improcedente imponer al vendedor el cumplimiento de la dación con base en el contrato mencionado, sino que corresponde la reposición de lo dado, conforme a las reglas de la evicción, mediante la restitución del precio recibido por el vendedor - art. 2118, Cód. Civil( CNCom , sala D, 15/9/1999, LA LEY, 2000 F, 74 ).